Varias empresas del sector aseguran que la intervención de la nueva normativa ya está generando una contracción de la oferta de alquiler
Los dos nuevos reales decretos en materia de vivienda que ha vuelto a aprobar el Consejo de Ministros tras la negativa del Congreso, han generado cierto “miedo” entre las grandes inmobiliarias del país, que han apreciado como algunos propietarios han decidido “detener” ciertas operaciones hasta que la situación “se calme”, han asegurado varios expertos de estas compañías.
abe recalcar que ya está en vigor el primero de los dos decretos, el que paraliza los desahucios de personas vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2030, permite la prórroga extraordinaria del contrato de alquiler habitual hasta dos años, limita la actualización anual de las rentas en el 2% y prohíbe hasta 2030 que los fondos adquieran viviendas por un precio inferior al 70% de su valor.
Este primer decreto será aprobado gracias al voto favorable del PNV en la Diputación Permanente, un órgano temporal entre legislaturas que Sánchez ha aprovechado para aprobar unas medidas que fueron rechazadas apenas unos días antes por la Cámara Baja.
Sin embargo, el Gobierno actual no ha logrado convencer al partido vasco para que también se muestre a favor del segundo decreto, el que incluye la prórroga automática del contrato de alquiler -salvo necesidad justificada del propietario- y la penalización económica a los arrendadores en caso de no renovar el alquiler de su propio inmueble.
Ante este asunto, el presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FADEI), Miguel Ángel Gómez Huecas, ha manifestado su «preocupación» ante los recientes movimientos del Gobierno: “Reformular y reactivar normas que no obtuvieron respaldo parlamentario profundiza la desconfianza y aleja la posibilidad de alcanzar un acuerdo estable en materia de vivienda”.
Impacto de los nuevos decretos de vivienda en el mercado del alquiler
Para Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, los nuevos decretos de vivienda están “introduciendo una intervención regulatoria sin precedentes, con unos efectos que llevamos viendo desde hace tiempo, pero que ahora se acentúan”.
“La combinación de prórrogas extraordinarias, renovaciones casi automáticas y topes de precios elimina la predictibilidad que necesita cualquier propietario para planificar su patrimonio. Esto ya está generando una contracción de la oferta: los pequeños propietarios, que representan más del 90% del parque de alquiler en España, están percibiendo un riesgo jurídico y económico desproporcionado y optando por retirar sus viviendas del mercado a la espera de que se clarifique el panorama”, ha afirmado Duque.
Desde Alfa estiman una contracción de entre el 15% y el 25% de la oferta de alquiler en el horizonte de seis a 12 meses, que podría aumentar si los decretos se convalidan definitivamente y se mantienen vigentes más allá de 2028. Aunque la inmobiliaria matiza: “Esta caída no será homogénea, afectará con mayor intensidad al segmento de alquiler residencial de precio medio, donde operan principalmente los pequeños propietarios, mientras que el alquiler de lujo y el destinado a colectivos específicos (ejecutivos, estudiantes con garantías reforzadas) podrían mantener mayor estabilidad”.
A su vez, Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, ha señalado que la situación actual, a nivel de alquiler, “puede llevar a muchos propietarios a posponer determinadas operaciones hasta tener claro el nuevo escenario normativo, ya que los nuevos decretos añaden más incertidumbre jurídica a la que ya existía”.
Cubero ha relacionado estos decretos con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda: “Pocas semanas después de la aprobación de esta ley presentamos un estudio en el que analizábamos cómo podía afectar la nueva normativa al mercado del alquiler. La principal conclusión fue que la oferta de viviendas en alquiler se reduciría de forma significativa. En concreto, estimamos una caída del 11% de la oferta a nivel nacional, lo que suponía la desaparición de más de 100.000 viviendas del mercado del alquiler tradicional”.
“Tres años después, nos volvemos a encontrar con un aumento de la incertidumbre y con propietarios que necesitan conocer con mayor claridad cuáles serán las reglas del mercado antes de tomar decisiones”, ha afirmado el directivo de Tecnocasa.
Según las estimaciones del Observatorio Español de Soluciones Inmobiliarias y Aseguradoras (OESA), la aplicación de estos decretos desencadenará una caída de la oferta, eliminando uno de cada tres inmuebles de alquiler de aquí a final de año.
Su presidente, Javier Íscar, ha sido contundente: “Es impensable que alguien quiera alquilar un piso en los próximos dos meses en una situación provisional. Representa un parón prácticamente total para el mercado del alquiler por una decisión política”.
El miedo de los propietarios ya se refleja: cancelaciones de visitas y retirada de anuncios
El vicepresidente de Alfa Inmobiliaria ha advertido que, desde la publicación de los decretos, han recibido “muchísimas llamadas de propietarios que expresan preocupación sobre la seguridad jurídica de sus contratos de alquiler”.
“Los clientes, por el momento, no han tomado decisiones definitivas, pero sí han manifestado su intención de esperar a que se resuelva la situación antes de renovar contratos o poner nuevas viviendas en el mercado”, nos ha comentado Duque, que ha recalcado que ya han recibido “solicitudes concretas de retirada inmediata”.
El directivo de la inmobiliaria ha asegurado que hay propietarios que están explorando alternativas como el alquiler de temporada o la venta: “Lo preocupante no es tanto el volumen absoluto de retiradas, sino la tendencia”. Además, ha confirmado que ya les han cancelado visitas, especialmente en el segmento del alquiler.
Los inquilinos también están “confundíos”
Un aspecto destacado por Alfa Inmobiliaria han sido los inquilinos, que se muestran “confundidos”, pese a que la intención de este Gobierno era “protegerlos”.
Duque ha comentado que han apreciado como algunos inquilinos potenciales, al conocer las nuevas medidas, han optado por posponer su búsqueda “confiando en que la intervención del mercado podría generar oportunidades de alquiler más asequible a corto plazo. Paradójicamente, también hemos observado el fenómeno contrario: inquilinos que aceleran su búsqueda por temor a que, una vez se consolide la contracción de oferta, las opciones disponibles se reduzcan drásticamente. Este comportamiento dual refleja la confusión que genera un marco normativo inestable, donde ni arrendadores ni arrendatarios tienen certeza sobre qué reglas regirán sus contratos en los próximos meses”.
¿Esta previsible caída de la oferta del alquiler repercutirá en las compraventas?
Sobre la repercusión de estos decretos en el mercado de compraventa, el representante de Tecnocasa nos asegura que puede tener implicaciones tanto por el lado de la oferta como de la demanda.
Por el lado de la oferta, “desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, un número significativo de propietarios está poniendo sus viviendas en venta. Habrá que ver ahora si las nuevas medidas contribuyen a reforzar esta tendencia. Por el lado de la demanda, las nuevas ayudas pueden facilitar el acceso a la vivienda de determinados perfiles que cumplan con los requisitos”, ha recalcado Lázaro Cubero.
“A corto plazo, es previsible que se produzca cierta cautela mientras se analiza el alcance de las nuevas medidas. En situaciones de cambio normativo, es habitual que una parte del mercado espere a disponer de más información antes de tomar decisiones. En este caso, habrá que observar especialmente qué ocurre a partir del 29 de noviembre”, concluye el director de Análisis del Grupo Tecnocasa.
Propuestas y soluciones recomendadas por los expertos
Desde FADEI recalcan que la “sucesión de cambios legislativos, anuncios y rectificaciones dificulta la toma de decisiones de propietarios, inquilinos, compradores, inversores y empresas, y genera un escenario en el que la incertidumbre termina condicionando la disponibilidad de vivienda”.
Por ello, el presidente de la patronal llama a “elaborar una estrategia residencial de largo plazo, no una acumulación de intervenciones parciales promovidas al ritmo de la coyuntura política”.
Gómez Huecas insiste en que la crisis residencial tiene un “carácter estructural y requiere actuar sobre sus causas (agilizar la creación de vivienda, movilizar suelo disponible, reducir los plazos administrativos, ofrecer seguridad a los propietarios y favorecer la colaboración entre administraciones y sector privado)”. También reclama incentivos eficaces para incorporar viviendas vacías al mercado y mecanismos que permitan aumentar el parque asequible “sin descargar toda la responsabilidad sobre los particulares”.
La patronal pide al Gobierno que “abandone la dinámica de medidas urgentes y abra un proceso real de interlocución con las Administraciones Públicas” para elaborar “una política de vivienda con una evaluación rigurosa de sus efectos y escuchando a quienes trabajan diariamente sobre el terreno”.
